Cosa è un’asta immobiliare

Cosa è un’asta immobiliare? Per asta immobiliare ci si riferisce in genere ad una procedura esecutiva mediante la quale il giudice, su iniziativa dei creditori, consente a questi ultimi di dare avvio a un’azione di vendita che permetterà loro di soddisfare i propri crediti.

In base alle prescrizioni dell’articolo 2740 del codice civile, infatti:  “Il debitore risponde dell’adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri”.

Ne consegue che, laddove il debitore fosse impossibilitato a saldare le proprie pendenze nei confronti dei creditori, sarà il giudice civile ad intervenire dando modo a questi ultimi di rivalersi su tutti i beni del debitore.

Ecco perché l’asta giudiziaria, e dunque la vendita forzata con o senza incanto di un immobile, rappresenta una delle modalità utilizzate dai creditori per riappropriarsi delle proprie spettanze.

La procedura si avvia a seguito dell’istanza del creditore procedente, purché sia munito di titolo.

Affinché sia ritenuta valida la domanda per la vendita deve essere presentata presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione, dopo che siano decorsi almeno dieci giorni dalla notifica del pignoramento, ma non oltre novanta, eccezion fatta per i beni deteriorabili.

Come si realizza l’asta immobiliare?

L’iter richiesto per la vendita all’asta prevede alcuni passaggi fondamentali:

• la perizia, che deve indicare tutte le caratteristiche dell’immobile che andrà all’asta incluso il prezzo che costituirà la “base d’asta” opportunamente stabilito dal perito incaricato dal giudice;
• l’ordinanza di vendita, che stabilisce nel dettaglio le condizioni dell’asta;
• il custode giudiziario, nominato dal giudice che si occuperà delle attività di amministrazione e conservazione del bene pignorato;
• l’avviso, d’ossia quel documento che contiene tutte le informazioni utili alla partecipazione all’asta da parte di eventuali compratori, ad esempio: giorno e orario, base d’asta, importo del cosiddetto “rialzo minimo”, dati dell’immobile, termini per la presentazione delle offerte ecc…

Asta immobiliare: con incanto o senza incanto

Nell’asta immobiliare senza incanto le offerte sono segrete e devono pervenire in cancelleria in busta chiusa e sigillata entro i termini previsti.

I termini del procedimento sono fissati in base alle prescrizioni contenute nell’art. 571 del codice civile:

• tutti, ad eccezione del debitore, possono fare offerte per l’acquisto dell’immobile sia personalmente che tramite procuratore legale;
• l’offerta deve essere formulata osservando le modalità e i limiti temporali fissati dallo stesso articolo;
• nel caso di più offerenti l’assegnazione dell’immobile non avviene in maniera automatica al migliore ma sarà indetta un’apposita gara fra tutti gli offerenti.

In tutti i casi in cui l’asta immobiliare senza incanto sia risultata infruttuosa si procederà alla vendita con incanto.

L’asta immobiliare con incanto, che trova applicazione negli articoli 576 e seguenti del codice di procedura civile, prevede invece una procedura differente.

Si tratta di una vendita aperta a tutti.

L’offerente presenta la propria proposta pubblicamente e in presenza, nei locali previsti e nel giorno indicato nell’apposito avviso.

Anche per l’asta immobiliare con incanto vigono alcune regole fondamentali:

•  l’incanto si svolge dinnanzi al giudice dell’esecuzione presso la sala delle udienze pubbliche;
• le offerte sono prive di validità se inferiori al prezzo di base oppure se inferiori al valore di rialzo minimo stabilito all’interno dell’avviso di asta;
• se sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne pervenga una maggiore, l’immobile sarà aggiudicato all’ultimo offerente;
• ogni offerta perde di validità ogni qual volta viene superata da un’altra anche se poi quest’ultima viene dichiarata nulla.

A sensi delle prescrizioni dell’articolo 571 del codice civile, all’asta può partecipare chiunque ad eccezione del debitore e non è necessaria la presenza di un legale.

Ad oggi partecipare ad un’asta immobiliare offre notevoli vantaggi ai potenziali acquirenti, primi fra tutti quelli economici.

Si potrà risparmiare sia sul prezzo dell’immobile (solitamente proposto ad un valore inferiore rispetto alle quotazioni di mercato) sia sulle spese notarili: per registrare l’atto di vendita, in questi casi, è sufficiente un decreto di destinazione del giudice.